融创中国董事会主席孙宏斌曾多次在公开场合表示“楼市不调控，没法干了”，这句看似矛盾的表态，实则深刻揭示了当前中国房地产行业在政策与市场双重作用下的生存逻辑与发展困境。
一、 调控常态：从“野蛮生长”到“规则重塑”
在过去二十年的高速发展期，中国房地产市场经历了土地红利、金融杠杆驱动的“黄金时代”。无序扩张也带来了房价泡沫、金融风险和社会矛盾。自2016年提出“房住不炒”以来，调控政策持续深化，涵盖限购、限贷、限价、土地集中供应、房企融资“三道红线”等多个维度。对于融创这类大型房企而言，过去依赖高杠杆、快周转的扩张模式难以为继。孙宏斌的感叹，正是对行业游戏规则根本性改变的清醒认知——调控不再是一阵风，而是长期存在的市场底色。没有调控的“狂飙”时代已经结束，开发商必须在明确的规则框架内寻找生存空间。
二、 “没法干”背后的深层含义：行业逻辑的颠覆
- 利润空间压缩：限价政策直接管控新房售价，而地价、建安成本、融资成本却居高不下，开发项目的利润被大幅挤压。过去依靠房价上涨覆盖一切风险的逻辑失效。
- 现金流危机：融资“三道红线”和购房者贷款收紧，使房企高度依赖销售回款。一旦市场遇冷，销售放缓，资金链便极度承压。融创自身也经历了债务重组，深知现金流管理的重要性。
- 竞争格局生变：调控淘汰了一批抗风险能力弱的中小房企，但幸存者之间的竞争并未减弱，反而更聚焦于产品力、运营效率和财务稳健性。单纯靠囤地、讲故事已经无法赢得市场。
- 预期管理困难：频繁的调控使得市场周期性波动更加复杂，开发商难以对中长期市场做出稳定判断，投资和开发计划面临更大不确定性。
因此，“不调控没法干”并非指没有调控政策就无法开展业务，而是说在旧模式已然崩塌的今天，如果缺乏清晰、稳定且执行到位的调控规则，开发商将陷入一种更可怕的境地：无序竞争、价格信号失真、风险无限累积，最终可能导致系统性危机，让所有参与者“都没法干”。调控，在某种意义上为行业设置了“生存底线”和“竞争护栏”。
三、 开发商的破局之路：从开发商到运营服务商
面对不可逆的调控环境，头部房企如融创已经开始战略转型：
- 转向精益运营：从追求规模转向追求质量和效益，注重产品研发、成本控制和品牌溢价。
- 布局多元化赛道：加大在商业运营、物业管理、长租公寓、文旅、康养等领域的投入，寻找第二增长曲线，这些业务受周期波动影响相对较小，且能提供持续现金流。
- 拥抱城市更新：在增量土地受限的背景下，参与旧改、城市更新成为在一二线城市获取项目的重要途径，但这要求企业具备更强的综合开发与协调能力。
- 严守财务安全：将降负债、保现金流作为核心要务，从“金融驱动”回归“实业驱动”。
四、 结论：调控是挑战，更是行业成熟的催化剂
孙宏斌的直言，是一位资深行业领袖对新时代的务实判断。楼市调控并非要扼杀房地产行业，而是引导其告别浮躁，走向健康、平稳、可持续发展的新阶段。对于开发商而言，抱怨政策无济于事，深刻理解政策意图，主动适应规则，苦练内功，完成从“土地投机者”到“美好生活服务商”的转型，才是真正的生存与发展之道。可以说，不是“不调控没法干”，而是在当前阶段，“没有调控的指引和约束，行业将迷失方向，最终所有人都干不好”。调控的压力，正在倒逼中国房地产行业进行一次深刻的供给侧改革与价值重生。
